Solutions · Valeur nette et investissement
Deuxième hypothèque à Montréal — gardez votre premier prêt, empruntez votre valeur nette.
Une deuxième hypothèque est un prêt distinct inscrit derrière votre prêt existant. Elle vous permet d’accéder à votre valeur nette sans rompre un premier prêt à faible taux ni payer une lourde pénalité. Elle coûte plus cher qu’un refinancement et s’étend sur un terme court : elle convient donc mieux à un objectif précis, avec une sortie planifiée.
Révisé par Stan Rashev, courtier hypothécaire et immobilier · Mis à jour le
La réponse courte
Une deuxième hypothèque est un prêt distinct inscrit derrière votre premier prêt, qui vous permet d’emprunter sur la valeur nette de votre propriété sans rompre votre prêt actuel ni son taux. Au Québec, les deuxièmes hypothèques viennent surtout de prêteurs alternatifs et privés, généralement pour 12 à 24 mois, souvent en intérêts seulement, avec des frais. Elles conviennent aux besoins à court terme, à un crédit abîmé ou à une lourde pénalité de refinancement. Best Mortgage Montreal les compare à un refinancement et à une marge de crédit hypothécaire, et planifie la sortie avant la signature.
01 Vous vous reconnaissez?
Cette solution est pour vous si…
Une deuxième hypothèque devrait être la façon la moins coûteuse de régler un problème précis pour une période précise. Nous la comparons à un refinancement, à une marge de crédit hypothécaire et à l’attente du renouvellement, puis choisissons le prêteur le moins coûteux qui l’approuvera.
En discuter- 01Le taux de votre premier prêt est bas et le rompre coûterait une lourde pénalité.
- 02Vous avez besoin de fonds rapidement — pour un achat, un solde d’impôt ou une rénovation.
- 03Votre revenu ou votre crédit ne correspond pas aux règles de refinancement d’une banque pour l’instant.
- 04Vous avez besoin d’un pont à court terme jusqu’à une vente, un renouvellement ou une prime.
- 05Vous voulez consolider des dettes à taux élevé avant votre renouvellement.
03 Les structures que nous comparerons
Il y a toujours plus d'une façon de faire.
Nous mettrons au moins deux ou trois de ces options côte à côte pour votre situation — avec le coût réel, les compromis et les petits caractères de chacune.
04 En profondeur
À savoir avant de décider.
Les deuxièmes hypothèques ont la réputation d’être coûteuses — et elles peuvent l’être. Utilisées pour la bonne raison, pour une période définie et avec une sortie claire, elles sont pourtant souvent la façon la moins chère d’accéder à votre valeur nette sans rompre un premier prêt à faible taux. Voici comment juger si c’est la bonne option pour vous.
Parlez-nous de votre situationDeuxième hypothèque ou refinancement : la vraie comparaison
Un refinancement offre le taux le plus bas, mais remplace tout votre prêt — y compris un faible taux que vous voudriez peut-être garder — et peut entraîner une pénalité. Une deuxième hypothèque laisse votre premier prêt intact et ajoute par-dessus un prêt plus petit et plus coûteux. Pour une courte période et un montant modeste, la deuxième hypothèque coûte souvent moins cher au total. Pour des montants importants ou des besoins à long terme, le refinancement l’emporte habituellement. L’illustration ci-dessous compare les deux sur 24 mois.
Qui prête en deuxième hypothèque au Québec
Les grandes banques offrent rarement des deuxièmes hypothèques autonomes. Elles viennent surtout de prêteurs alternatifs — sociétés de fiducie et certaines caisses — et de prêteurs privés et sociétés de placement hypothécaire. Les prêteurs alternatifs coûtent moins cher et tiennent compte du revenu et du crédit; les prêteurs privés sont les plus rapides et s’attardent à la valeur nette et à la sortie. Nous approchons d’abord les prêteurs alternatifs et n’utilisons l’argent privé que lorsque c’est le bon outil.
Les coûts à prévoir
Au-delà du taux d’intérêt, prévoyez des frais de prêteur, des frais de courtage pour les dossiers privés, une évaluation et des frais de notaire, puisque la deuxième hypothèque est inscrite au registre foncier au Québec. Tous les frais doivent être divulgués par écrit avant votre engagement. Nous présentons le coût total sur le terme — taux et frais — pour comparer équitablement une deuxième hypothèque à un refinancement ou à une marge de crédit.
05 Coûts, délais et pièges
Ce que ça coûte, combien de temps ça prend — et ce qu’il faut éviter.
Ce que coûte une deuxième hypothèque
Prévoyez un taux supérieur aux taux hypothécaires bancaires, des frais de prêteur, une évaluation, des frais de notaire et, pour les dossiers privés, des frais de courtage. La plupart des deuxièmes hypothèques sont en intérêts seulement : le solde ne baisse pas sans paiements supplémentaires. C’est acceptable pour un pont de 12 à 24 mois avec une sortie claire, mais coûteux si le prêt est renouvelé année après année.
À quelle vitesse une deuxième hypothèque peut se conclure
Les prêteurs alternatifs prennent habituellement de deux à trois semaines; les prêteurs privés peuvent approuver en quelques jours et débourser en une à deux semaines une fois l’évaluation et le notaire prêts. La rapidité aide devant une échéance — un achat, un avis fiscal, des arriérés —, mais le plan de sortie compte davantage que la date de signature.
Erreurs à éviter en deuxième hypothèque
Accepter la première offre privée sans vérifier les prêteurs alternatifs. Ignorer les frais en comparant les taux. Emprunter plus que nécessaire. Et ne pas planifier le remboursement : une deuxième hypothèque qui se renouvelle à l’échéance avec de nouveaux frais, c’est ainsi qu’une solution à court terme devient une dette à long terme.
Questions à poser avant de signer
Avant de signer une deuxième hypothèque, demandez : quel est le coût total sur le terme, tous frais compris, puis-je rembourser plus tôt sans pénalité, et que se passe-t-il si je ne peux pas refinancer à la fin du terme? Demandez si un prêteur alternatif pourrait l’approuver avant de passer au privé. Si la sortie n’est pas écrite, continuez de chercher.
06 Un exemple
Ce que ça peut donner, en chiffres.
Un propriétaire de Laval dont la maison vaut 800 000 $ doit 420 000 $ à 2,79 %, avec deux ans et demi restants au terme, et a besoin de 60 000 $ pour 24 mois.
Refinancer pour ajouter 60 000 $
- Pénalité (3 mois d’intérêts)
- 2 930 $
- Taux plus élevé sur le solde existant de 420 000 $
- 13 020 $
- Intérêts sur les nouveaux 60 000 $
- 5 208 $
- Coût sur 24 mois
- 21 160 $
Deuxième hypothèque de 60 000 $
- Taux (à titre indicatif)
- 8,99 %, intérêts seulement
- Intérêts sur 24 mois
- 10 788 $
- Frais de prêteur (2 %)
- 1 200 $
- Premier prêt
- Intact à 2,79 %
- Coût sur 24 mois
- 11 990 $
07 Faites vos propres calculs
Calculatrice de valeur nette
Découvrez quelle part de votre valeur nette est accessible, ce qu'elle pourrait financer et ce qu'elle coûterait chaque mois — en refinancement ou en marge de crédit. Ouvrir la page complète
Votre propriété, en trois parties
08 Bon à savoir
Les questions qu'on nous pose avant d'appeler.
Vous ne trouvez pas la vôtre? Stan répond lui-même au téléphone plus souvent qu'on ne le pense.
(514) 994-1030Sans frais 1 855 777-1711 · sur rendez-vous à Saint-LaurentComment fonctionne une deuxième hypothèque au Québec?
C’est une hypothèque distincte inscrite derrière votre premier prêt. Vous faites vos paiements au deuxième prêteur — souvent en intérêts seulement — et la remboursez à la fin du terme, habituellement par un refinancement, une vente ou d’autres fonds.
Combien puis-je emprunter avec une deuxième hypothèque?
La plupart des prêteurs en deuxième hypothèque prêtent jusqu’à environ 75 % à 80 % de la valeur de la propriété, premier prêt compris; certains prêteurs privés vont plus loin, à un coût plus élevé. Le montant dépend de l’évaluation, de la propriété et de votre plan de sortie.
Quels sont les taux de deuxième hypothèque à Montréal?
Les deuxièmes hypothèques alternatives sont tarifées au-dessus des taux bancaires, et les deuxièmes hypothèques privées plus haut encore, habituellement avec des frais de prêteur et de courtage. Les taux dépendent de la valeur nette, du crédit et du terme; nous présentons le coût total sur le terme, et pas seulement le taux.
Faut-il un bon crédit pour obtenir une deuxième hypothèque?
Pas nécessairement. Les prêteurs en deuxième hypothèque s’attardent surtout à la valeur nette et au plan de sortie. Le crédit et le revenu comptent encore, mais moins qu’à la banque.
Une deuxième hypothèque est-elle préférable à un refinancement?
Quand le taux de votre premier prêt est bas ou que le rompre entraîne une lourde pénalité, une courte deuxième hypothèque peut coûter moins cher au total. Pour des besoins importants ou à long terme, le refinancement l’emporte habituellement. Nous calculons les deux.
Une deuxième hypothèque peut-elle arrêter un préavis d’exercice ou un recouvrement fiscal?
Elle peut fournir rapidement des fonds pour régler des arriérés ou un solde d’impôt, ce qui peut résoudre la situation. Agissez tôt : plus vous avez de temps, plus il reste d’options de prêteurs.
09 Souvent combiné avec
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À propos du réviseur
Stan Rashev · Fondateur, courtier hypothécaire et immobilier
Depuis 22 ans, Stan Rashev aide des familles, des investisseurs et des propriétaires d’entreprise de Montréal à structurer leurs prêts hypothécaires. Il travaille avec plus de 30 prêteurs, détient une maîtrise en génie et sert sa clientèle en français, en anglais, en russe et en bulgare.
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Profil complet LinkedIn Comment nous révisons le contenu
Au Québec, le courtage hypothécaire est encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Vous pouvez vérifier le droit d’exercice de tout courtier auprès de l’AMF. Cette page fournit de l’information générale et non des conseils financiers personnalisés; les règles et les taux changent, et vos options dépendent de votre dossier complet.
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- Aucune obligation ni aucuns frais pour vous
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