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Notre clientèle
Pour les investisseurs qui bâtissent un portefeuille, pas seulement qui achètent une propriété.
Plex, immeubles locatifs et refinancements pour libérer de la valeur nette en vue de la prochaine acquisition — structurés pour que le portefeuille continue de se qualifier à mesure qu'il grandit.
Révisé par Stan Rashev, courtier hypothécaire et immobilier · Mis à jour le
La réponse courte
Les investisseurs immobiliers de Montréal ont besoin d’une stratégie hypothécaire pour leur portefeuille, et pas seulement pour le prochain immeuble. Les prêteurs diffèrent dans leur façon de compter les loyers (ajout ou déduction), dans le nombre de propriétés qu’ils financent et dans leur traitement du refinancement pour la prochaine mise de fonds. Best Mortgage Montreal ordonne les achats, les renouvellements et les prêteurs pour que chaque transaction améliore votre capacité d’emprunt au lieu de l’épuiser, du duplex occupé par le propriétaire jusqu’aux immeubles de 5 logements et plus.
01 Ce que nous entendons
Vous n'êtes pas le premier à nous le dire.
Les situations ci-dessous reviennent chaque semaine. Chacune a plus d'une réponse — et généralement une meilleure que celle du premier prêteur.
Ma banque a été parfaite pour les deux premiers. Maintenant, elle refuse le troisième.
Les limites de concentration sont bien réelles. Répartir les propriétés entre les bons prêteurs garde la prochaine approbation possible.
Les loyers couvrent le prêt — pourquoi ne suis-je pas admissible?
Parce que le prêteur déduit vos loyers au lieu de les ajouter. La méthode d'un autre prêteur peut changer la réponse.
J'ai de la valeur nette partout et des liquidités nulle part.
La libération de valeur nette, ordonnée de façon réfléchie, est la façon dont la plupart des portefeuilles financent la prochaine mise de fonds.
02 Notre façon de travailler avec vous
Pensé autour de votre situation, pas d'un produit.
Chaque mandat commence par le portrait complet et se termine par un ensemble d'options écrites — que vous alliez de l'avant avec nous ou non.
Une vue d'ensemble du portefeuille
Nous répertorions chaque propriété, chaque taux, chaque terme et chaque date de renouvellement, pour que les décisions se prennent à l'échelle du portefeuille plutôt qu'une transaction à la fois.
L'ordre des prêteurs
Nous décidons quel prêteur détient quelle propriété — et quand — afin de préserver votre capacité d'emprunt pour la suite.
L'analyse de la transaction avant l'offre
Flux de trésorerie, couverture de la dette et façon dont votre prêteur lira les loyers, avant que vous vous engagiez.
La coordination des renouvellements
Des renouvellements échelonnés et des refinancements planifiés pour libérer de la valeur nette sans pénalités inutiles.
03 Les solutions qui conviennent habituellement
Par où nous commencerions.
Plex et immeubles à revenus
Plex, immeubles locatifs et portefeuilles en croissance financés selon les flux de trésorerie et les ratios de service de la dette — avec un plan pour la prochaine acquisition, pas seulement celle-ci.
DécouvrirValeur nette et marge de crédit hypothécaire
Prêts sur valeur nette et marges de crédit hypothécaires jusqu’à 65 % de la valeur en crédit renouvelable — pour rénover, investir ou saisir une occasion, avec un plan de remboursement.
DécouvrirCommercial et construction
Immeubles commerciaux, déboursés de construction et financement relais entre un achat et une vente — le volet non conventionnel du métier, bien fait.
Découvrir04 Documents à préparer
Faites compter le premier appel.
Vous n'avez pas besoin de tout pour commencer — une conversation vient d'abord. Mais avoir ces documents sous la main nous permet de vous donner de vrais chiffres plus rapidement.
Pour chaque propriété que vous possédez
- Relevé hypothécaire actuel
- Baux et liste des loyers
- Comptes de taxes municipales et scolaires
- Déclaration d'assurance
Pour vous
- Vos déclarations T1 générales et avis de cotisation des deux dernières années
- Talons de paie récents ou états financiers
- Preuve de mise de fonds et de réserves
- Pièce d'identité avec photo délivrée par le gouvernement
« Ne vous contentez pas d'une solution unique pour tous. Selon les renseignements que vous nous fournissez, nous vous présentons au moins deux ou trois options sur mesure, alignées sur votre situation et vos objectifs. »Stan Rashev · Fondateur, Best Mortgage Montreal
05 En pratique
Comment ça fonctionne en pratique.
Comment nous ordonnons un portefeuille en croissance
Chaque nouvelle propriété change la façon dont les prêteurs voient la suivante. Nous déterminons quel prêteur devrait détenir quelle propriété selon sa méthode de calcul des revenus locatifs, ses limites d’exposition et la date de renouvellement, pour que vous ne restiez pas coincé chez une banque qui a atteint sa limite. Le refinancement d’un immeuble existant pour financer la prochaine mise de fonds est planifié autour des dates de renouvellement afin d’éviter les pénalités, et le flux de trésorerie de chaque propriété est testé à un taux plus élevé avant d’ajouter du levier.
Ce qui change à cinq logements et plus
Les immeubles de cinq logements et plus passent de l’analyse résidentielle à l’analyse commerciale. Les prêteurs examinent surtout le revenu net d’exploitation et la couverture du service de la dette, exigent des relevés de loyers et des historiques de dépenses détaillés, et peuvent recourir aux programmes multilogements assurés par la SCHL avec des amortissements plus longs. La paperasse est plus lourde, mais le financement peut être plus avantageux pour un immeuble bien géré. Nous préparons le dossier pour que la première soumission soit complète.
Les erreurs qui freinent les investisseurs
Financer chaque propriété sur votre revenu personnel au lieu de laisser les immeubles s’autofinancer. Acheter sur des loyers projetés plutôt que sur les baux en vigueur, dans un marché où les hausses de loyer sont encadrées. Ignorer l’ordre des achats — commencer par un plex occupé par le propriétaire peut donner accès à un financement assuré auquel les immeubles purement locatifs n’ont pas droit. Et laisser tous les renouvellements tomber la même année, ce qui concentre le risque de taux sur l’ensemble du portefeuille.
Questions à poser avant de signer
Demandez à tout prêteur envisagé : combien de propriétés financez-vous pour un même emprunteur, comment comptez-vous les revenus locatifs, et puis-je refinancer pour financer la prochaine mise de fonds sans pénalité? Ces trois réponses façonnent votre croissance plus que le taux. Nous jumelons chaque achat au prêteur dont les réponses conviennent aux trois prochains achats, et pas seulement à celui-ci.
06 Bon à savoir
Les questions qu'on nous pose avant d'appeler.
Vous ne trouvez pas la vôtre? Stan répond lui-même au téléphone plus souvent qu'on ne le pense.
(514) 994-1030Sans frais 1 855 777-1711 · sur rendez-vous à Saint-LaurentCombien de propriétés puis-je financer?
Il n'y a pas de nombre fixe — cela dépend de vos revenus, de la couverture de la dette de votre portefeuille et de la façon dont vos prêteurs comptabilisent les revenus locatifs. C'est un bon ordonnancement des prêteurs qui permet au nombre d'augmenter.
Devrais-je détenir mes propriétés dans une société?
Cela dépend de votre situation fiscale et de votre responsabilité. La détention par une société change les prêteurs et les produits accessibles; nous coordonnons donc avec votre comptable avant l'achat.
Puis-je utiliser la valeur nette d'une propriété pour acheter la suivante?
Oui — un refinancement, une marge de crédit garantie ou une deuxième hypothèque peuvent financer la mise de fonds. Nous comparons le coût total et l'effet sur vos ratios.
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À propos du réviseur
Stan Rashev · Fondateur, courtier hypothécaire et immobilier
Depuis 22 ans, Stan Rashev aide des familles, des investisseurs et des propriétaires d’entreprise de Montréal à structurer leurs prêts hypothécaires. Il travaille avec plus de 30 prêteurs, détient une maîtrise en génie et sert sa clientèle en français, en anglais, en russe et en bulgare.
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Profil complet LinkedIn Comment nous révisons le contenu
Au Québec, le courtage hypothécaire est encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Vous pouvez vérifier le droit d’exercice de tout courtier auprès de l’AMF. Cette page fournit de l’information générale et non des conseils financiers personnalisés; les règles et les taux changent, et vos options dépendent de votre dossier complet.
07 Pour commencer
Demandez une revue hypothécaire confidentielle.
Dites-nous ce que vous cherchez à régler. Nous vous reviendrons en un jour ouvrable avec notre lecture de la situation et les options à considérer — que ce soit avec nous ou non.
- Une conversation de 30 minutes sur l'ensemble de votre situation, pas une simple soumission de taux
- Aucune vérification de crédit pour commencer, et rien à signer
- Au moins 2 à 3 options sur mesure, expliquées par écrit
- Vos renseignements ne sont jamais partagés avec des tiers
- Aucune obligation ni aucuns frais pour vous
Merci — nous nous en occupons.
Stan ou un membre de l'équipe communiquera avec vous en un jour ouvrable. Si c'est urgent, composez le (514) 994-1030.