Solutions · Valeur nette et investissement
Un financement pensé pour la prochaine propriété, pas seulement celle-ci.
Montréal est une ville de plex, et les investisseurs d'ici ont plus d'options qu'ils ne le croient — et plus de façons de se retrouver coincés. La première propriété est facile à financer. La troisième ou la quatrième, c'est là que la structure, le choix du prêteur et l'ordre des transactions déterminent si votre portefeuille continue de croître.
Révisé par Stan Rashev, courtier hypothécaire et immobilier · Mis à jour le
La réponse courte
Le financement d’un plex montréalais dépend du nombre de logements et du fait que vous l’habitiez ou non. Un immeuble de 2 logements occupé par le propriétaire peut s’acheter avec 5 % de mise de fonds, et un immeuble de 3 à 4 logements avec 10 %, grâce à l’assurance prêt hypothécaire; un immeuble purement locatif exige généralement 20 %. Les prêteurs comptent les loyers différemment, ce qui change ce que vous pourrez emprunter pour la prochaine propriété. Best Mortgage Montreal choisit les prêteurs et l’ordre des achats en fonction du portefeuille que vous voulez détenir dans cinq ans.
01 Vous vous reconnaissez?
Cette solution est pour vous si…
Les prêteurs ne lisent pas tous les revenus locatifs de la même façon. Certains ajoutent la moitié des loyers à vos revenus; d'autres en soustraient la majeure partie des coûts de la propriété. La méthode choisie peut changer radicalement votre capacité d'emprunt.
En discuter- 01Vous achetez votre premier duplex, triplex ou condo locatif.
- 02Vous possédez plusieurs propriétés et les prêteurs deviennent plus exigeants.
- 03Vous voulez tirer de la valeur nette d'une propriété pour acheter la suivante.
- 04Vos revenus locatifs ne sont pas comptabilisés comme vous l'attendiez.
- 05Vous envisagez un immeuble de cinq logements ou plus.
03 Les structures que nous comparerons
Il y a toujours plus d'une façon de faire.
Nous mettrons au moins deux ou trois de ces options côte à côte pour votre situation — avec le coût réel, les compromis et les petits caractères de chacune.
04 En profondeur
À savoir avant de décider.
Investir dans un immeuble à logements multiples est une décision importante, et des conseils d’expert sont essentiels pour obtenir des conditions avantageuses et planifier une gestion saine de la dette. Financer un portefeuille est une discipline différente de financer une maison — le prêteur, l’ordre des achats et la façon dont les loyers sont comptés déterminent tous ce que vous pourrez acheter ensuite.
Parlez-nous de votre situationCe qui distingue les plex montréalais
Bien des plex montréalais viennent avec des locataires de longue date, et les hausses de loyer sont encadrées par le Tribunal administratif du logement. Les prêteurs analysent donc les baux en vigueur, et non les loyers que vous espérez obtenir, et examinent de près le relevé des loyers, l’état de l’immeuble ainsi que ses systèmes de chauffage et d’électricité. Arriver avec des baux signés, des comptes de taxes récents et un portrait honnête des réparations à venir accélère l’approbation et évite les surprises à l’évaluation.
Comment les revenus locatifs sont comptés
Les prêteurs traitent les loyers de deux grandes façons. Avec la méthode d’ajout, une partie des loyers est ajoutée à votre revenu avant le calcul des ratios. Avec la méthode de déduction, la majeure partie des loyers est soustraite des propres frais de l’immeuble. Le même immeuble peut paraître très différent selon l’approche — tout comme votre capacité d’emprunt pour la prochaine propriété. Choisir un prêteur dont la méthode convient à votre portefeuille vaut souvent plus qu’un petit écart de taux.
Bâtir le portefeuille dans le bon ordre
Chaque achat change la façon dont les prêteurs voient le suivant. Un plex occupé par le propriétaire peut s’acheter avec aussi peu que 5 % ou 10 % de mise de fonds avec assurance prêt hypothécaire, alors qu’un immeuble purement locatif exige 20 %. Retirer de la valeur nette d’une propriété existante, échelonner les dates de renouvellement et répartir les immeubles entre prêteurs influencent tous la suite. Avant que vous signiez une promesse d’achat, nous regardons comment cette transaction s’inscrit dans le portefeuille que vous voulez détenir dans cinq ans, et pas seulement si celle-ci peut être approuvée.
05 Coûts, délais et pièges
Ce que ça coûte, combien de temps ça prend — et ce qu’il faut éviter.
Mises de fonds et coûts des plex montréalais
Pour un duplex occupé par le propriétaire, l’assurance prêt hypothécaire permet une mise de fonds d’aussi peu que 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % au-delà; un triplex ou un quadruplex que vous habitez exige au moins 10 %. Un immeuble locatif non occupé par le propriétaire exige 20 % ou plus. Prévoyez séparément la taxe de bienvenue, les frais de notaire, l’inspection et une réserve pour les logements vacants et les réparations. Les immeubles de cinq logements et plus sont financés comme des immeubles multirésidentiels commerciaux, évalués surtout selon leurs revenus locatifs.
Délai d’achat d’un plex
De l’offre acceptée à la signature, la plupart des achats de plex prennent de 45 à 60 jours. Le prêteur voudra les baux, le relevé des loyers, les comptes de taxes récents et une évaluation; les dossiers assurés ou multilogements peuvent prendre une semaine de plus pour l’analyse de l’assureur. Obtenir une préapprobation qui tient déjà compte des revenus locatifs — et pas seulement de votre salaire — évite de découvrir, à l’étape des conditions, que l’immeuble se qualifie pour moins que prévu.
Les erreurs des investisseurs
Acheter avec le prêteur qui offre le taux le plus bas plutôt qu’avec celui dont la méthode de calcul des revenus locatifs soutient votre prochain achat. Sous-estimer l’encadrement des loyers et acheter sur des loyers projetés plutôt que sur les baux en vigueur. Placer toutes vos propriétés chez le même prêteur jusqu’à atteindre sa limite d’exposition. Et refinancer pour retirer de la valeur nette sans tester le flux de trésorerie à un taux de renouvellement plus élevé. Un plan de portefeuille évite ces quatre pièges.
Questions à poser avant de signer
Avant de signer une promesse d’achat sur un plex, demandez : l’immeuble s’autofinance-t-il aux baux actuels et à un taux de renouvellement plus élevé, comment ce prêteur comptera-t-il les loyers, et en quoi cet achat touche-t-il le prochain? Un immeuble rentable qui bloque votre prochaine approbation peut coûter plus qu’il ne rapporte. Nous répondons à ces trois questions avant l’expiration de votre condition de financement.
06 Un exemple
Ce que ça peut donner, en chiffres.
Un investisseur qui achète un triplex de 850 000 $ à Villeray avec une mise de fonds de 20 %, 5 200 $ de loyers par mois et environ 1 150 $ par mois en taxes, assurances et entretien.
La transaction
- Prix
- 850 000 $
- Mise de fonds
- 20 % · 170 000 $
- Loyer brut
- 5 200 $/mois
- Inoccupation + frais d'exploitation
- 1 306 $/mois
- Revenu net d'exploitation
- 3 894 $/mois
Le financement
- Taux · amortissement
- 4,79 % · 30 ans
- Paiement hypothécaire
- 3 544 $/mois
- Taux de capitalisation
- 5,50 %
- Liquidités requises à l'achat (taxe de bienvenue incluse)
- 190 849 $
- Flux de trésorerie mensuel
- 350 $
07 Faites vos propres calculs
Calculatrice d'immeuble à revenus
Modélisez un plex ou un immeuble locatif : flux de trésorerie mensuel, liquidités requises à l'achat (taxe de bienvenue de Montréal comprise), taux de capitalisation, rendement sur mise de fonds et couverture de la dette. Ouvrir la page complète
Où va le loyer par mois
08 Bon à savoir
Les questions qu'on nous pose avant d'appeler.
Vous ne trouvez pas la vôtre? Stan répond lui-même au téléphone plus souvent qu'on ne le pense.
(514) 994-1030Sans frais 1 855 777-1711 · sur rendez-vous à Saint-LaurentQuelle mise de fonds me faut-il pour un plex?
Si vous l'habitez : 5 % pour un duplex et 10 % pour un triplex ou un quadruplex, avec assurance prêt hypothécaire. En tant qu'immeuble purement locatif : 20 %.
Les loyers comptent-ils pour la qualification?
Oui, mais les prêteurs les comptabilisent différemment — certains ajoutent une partie des loyers à vos revenus, d'autres en soustraient la majeure partie des coûts de la propriété. La méthode choisie peut changer considérablement votre capacité d'emprunt.
Puis-je obtenir un amortissement de 30 ans sur un immeuble locatif?
Souvent, oui, avec un financement conventionnel et une mise de fonds de 20 % ou plus. Cela améliore sensiblement le flux de trésorerie mensuel.
Qu'est-ce qui change à partir de cinq logements?
Les immeubles de cinq logements et plus sont financés comme des immeubles commerciaux, avec une souscription axée sur les revenus de l'immeuble. Les programmes de la SCHL pour immeubles collectifs peuvent offrir des amortissements plus longs dans certains cas.
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Financer un plex à Montréal : duplex, triplex et quadruplex (guide 2026) (en anglais)
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À propos du réviseur
Stan Rashev · Fondateur, courtier hypothécaire et immobilier
Depuis 22 ans, Stan Rashev aide des familles, des investisseurs et des propriétaires d’entreprise de Montréal à structurer leurs prêts hypothécaires. Il travaille avec plus de 30 prêteurs, détient une maîtrise en génie et sert sa clientèle en français, en anglais, en russe et en bulgare.
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