Solutions · Dossiers complexes et étapes de vie
Vos revenus sont réels. Présentons-les ainsi.
Votre déclaration de revenus est optimisée pour l'impôt, pas pour les prêteurs. Dividendes, bénéfices non répartis, ajouts admissibles, plusieurs sociétés, revenus étrangers — pour chaque cas, certains prêteurs lisent correctement le dossier et d'autres non. Bien présenter le dossier fait généralement la différence entre un refus et une approbation.
Révisé par Stan Rashev, courtier hypothécaire et immobilier · Mis à jour le
La réponse courte
Au Québec, les travailleurs autonomes se qualifient habituellement selon la moyenne sur deux ans des revenus déclarés dans leurs déclarations de revenus, mais les prêteurs diffèrent sur les ajouts admissibles, les dividendes et les bénéfices non répartis — assez pour faire varier le revenu admissible de dizaines de milliers de dollars. Best Mortgage Montreal lit vos états personnels et ceux de votre société ensemble, puis vous jumelle au prêteur dont les règles conviennent à votre entreprise, des grandes banques aux programmes alternatifs et à revenu déclaré.
01 Vous vous reconnaissez?
Cette solution est pour vous si…
La même entreprise peut se qualifier pour des montants très différents selon la façon dont ses revenus sont lus. Notre travail consiste à trouver le prêteur dont la méthode convient à votre dossier — et à monter ce dossier avant qu'il soit soumis.
En discuter- 01Vous êtes incorporé et vous vous rémunérez surtout en dividendes.
- 02Vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans.
- 03Une grande partie de vos revenus provient de commissions, de primes ou est variable.
- 04Vous possédez plus d'une société ou d'une société de portefeuille immobilier.
- 05Vous êtes nouvel arrivant au Canada avec des revenus ou des actifs à l'étranger.
03 Les structures que nous comparerons
Il y a toujours plus d'une façon de faire.
Nous mettrons au moins deux ou trois de ces options côte à côte pour votre situation — avec le coût réel, les compromis et les petits caractères de chacune.
04 En profondeur
À savoir avant de décider.
Les travailleurs autonomes canadiens comptent souvent parmi les emprunteurs les plus solides qu’un prêteur rencontre, et pourtant parmi les plus susceptibles d’être refusés. La raison tient presque toujours à la documentation et à la présentation, pas à la capacité de payer. Bien faire ces deux choses — et choisir un prêteur dont les règles conviennent à votre entreprise — change le résultat.
Parlez-nous de votre situationComment les prêteurs calculent le revenu d’un travailleur autonome
La plupart des prêteurs traditionnels partent d’une moyenne sur deux ans du revenu déclaré dans vos déclarations de revenus. À partir de là, certains permettent d’ajouter des éléments admissibles — comme la déduction pour amortissement ou les frais de bureau à domicile — et certains majorent certains revenus non imposables. D’autres utilisent une approche de revenu déclaré appuyée par les relevés bancaires de l’entreprise. La méthode du prêteur peut faire varier votre revenu admissible de dizaines de milliers de dollars, et c’est pourquoi le choix du prêteur compte davantage pour les propriétaires d’entreprise que pour quiconque.
Propriétaires incorporés : salaire, dividendes et bénéfices non répartis
Si vous êtes incorporé, la façon dont vous vous rémunérez détermine la façon dont les prêteurs vous voient. Le salaire est simple à documenter; les dividendes sont habituellement acceptés avec les états financiers de la société; les revenus conservés dans l’entreprise sont pris en compte par certains prêteurs et ignorés par d’autres. Nous lisons les états financiers de votre société en parallèle avec vos déclarations personnelles et présentons le portrait complet, pour que le souscripteur voie l’entreprise telle qu’elle performe réellement plutôt que le minimum que vous avez choisi de vous verser.
Se préparer un an avant d’acheter
Le meilleur moment pour planifier un prêt hypothécaire de travailleur autonome, c’est avant de produire vos déclarations de revenus. Une conversation entre vous, votre comptable et nous permet d’équilibrer l’efficacité fiscale et le revenu dont vous aurez besoin pour vous qualifier. Gardez vos comptes personnels et d’entreprise séparés, produisez vos déclarations à temps, maintenez vos soldes à jour auprès de l’ARC et de Revenu Québec, et évitez les nouvelles dettes importantes dans les mois précédant votre demande. De petits gestes posés tôt élargissent considérablement votre choix de prêteurs.
05 Coûts, délais et pièges
Ce que ça coûte, combien de temps ça prend — et ce qu’il faut éviter.
Ce que les prêteurs vous demanderont
Prévoyez vos deux dernières déclarations de revenus personnelles et les avis de cotisation de l’ARC et de Revenu Québec, une preuve que vos impôts sont payés et des documents d’entreprise : statuts constitutifs, états financiers des deux dernières années ou relevés bancaires de l’entreprise pour les programmes à revenu déclaré. Les personnes rémunérées à commission ou avec primes fournissent habituellement un historique de revenus sur deux ans. Avoir ces documents en main avant de magasiner réduit considérablement le délai d’approbation.
Choisir le bon moment pour votre demande
Les prêteurs examinent les deux années les plus récentes; le moment où vous produisez votre déclaration compte donc. Une bonne année pas encore produite pourrait ne pas compter; une année plus faible peut faire baisser la moyenne. Si vous prévoyez acheter, nous recommandons souvent d’en parler avec votre comptable et nous avant la fin de l’année, pour décider si un revenu déclaré plus élevé, une autre combinaison salaire-dividendes ou simplement attendre quelques mois vous donnerait plus de choix de prêteurs.
Les erreurs des travailleurs autonomes
Déduire tellement de dépenses que le revenu déclaré ne soutient plus l’achat, et le découvrir à l’étape de la préapprobation. Faire des demandes directement à plusieurs banques, ce qui multiplie les vérifications de crédit et laisse une trace de refus. Mélanger les comptes personnels et d’entreprise, ce qui rend le revenu difficile à vérifier. Et croire qu’un prêt à revenu déclaré ou alternatif est permanent — avec deux années complètes produites, bien des emprunteurs peuvent revenir vers un prêteur traditionnel au renouvellement.
Questions à poser avant de signer
Demandez à chaque prêteur comment il calcule votre revenu : quelles années il utilise, quels ajouts il accepte, et s’il tient compte des dividendes ou des bénéfices non répartis. Les réponses peuvent faire varier votre revenu admissible de dizaines de milliers de dollars. Nous connaissons déjà ces règles pour plus de 30 prêteurs : nous pouvons vous dire en une conversation lesquels liront votre dossier correctement.
06 Un exemple
Ce que ça peut donner, en chiffres.
Un consultant montréalais, deux façons de lire la même entreprise : 68 000 $ de revenu imposable sur la T1, ou 96 000 $ une fois les ajouts admissibles et les dividendes majorés reconnus.
Lu à partir de la T1 seulement
- Revenu admissible
- 68 000 $
- Taux du test de résistance
- 6,34 %
- Prêt maximal
- 265 090 $
Lu avec les ajouts admissibles
- Revenu admissible
- 96 000 $
- Taux du test de résistance
- 6,34 %
- Prêt maximal
- 402 940 $
07 Faites vos propres calculs
Calculatrice de capacité d'emprunt
Estimez votre prix d'achat maximal comme le font les prêteurs — avec les ratios ABD/ATD et le test de résistance fédéral — et voyez quelle limite s'applique. Ouvrir la page complète
Vos ratios au taux du test de résistance
08 Bon à savoir
Les questions qu'on nous pose avant d'appeler.
Vous ne trouvez pas la vôtre? Stan répond lui-même au téléphone plus souvent qu'on ne le pense.
(514) 994-1030Sans frais 1 855 777-1711 · sur rendez-vous à Saint-LaurentDepuis combien de temps dois-je être travailleur autonome?
Les prêteurs traditionnels exigent généralement deux années de déclarations produites. Certains programmes fonctionnent avec moins, surtout si vous travailliez déjà dans le même domaine comme salarié.
De quels documents aurai-je besoin?
Habituellement, deux années d'avis de cotisation et de déclarations T1 générales, les états financiers si vous êtes incorporé, les statuts constitutifs et des relevés bancaires récents de l'entreprise. Nous vous dirons exactement ce dont votre prêteur a besoin.
Paierai-je un taux plus élevé?
Avec un prêteur traditionnel, non. Avec un prêteur alternatif, oui — c'est pourquoi nous planifions le retour vers un prêteur traditionnel dès le premier jour.
Les bénéfices non répartis peuvent-ils compter?
Certains prêteurs tiennent compte des revenus conservés dans votre société. C'est l'un des domaines où le choix du prêteur compte le plus.
09 Souvent combiné avec
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À propos du réviseur
Stan Rashev · Fondateur, courtier hypothécaire et immobilier
Depuis 22 ans, Stan Rashev aide des familles, des investisseurs et des propriétaires d’entreprise de Montréal à structurer leurs prêts hypothécaires. Il travaille avec plus de 30 prêteurs, détient une maîtrise en génie et sert sa clientèle en français, en anglais, en russe et en bulgare.
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Profil complet LinkedIn Comment nous révisons le contenu
Au Québec, le courtage hypothécaire est encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Vous pouvez vérifier le droit d’exercice de tout courtier auprès de l’AMF. Cette page fournit de l’information générale et non des conseils financiers personnalisés; les règles et les taux changent, et vos options dépendent de votre dossier complet.
10 Pour commencer
Demandez une revue hypothécaire confidentielle.
Dites-nous ce que vous cherchez à régler. Nous vous reviendrons en un jour ouvrable avec notre lecture de la situation et les options à considérer — que ce soit avec nous ou non.
- Une conversation de 30 minutes sur l'ensemble de votre situation, pas une simple soumission de taux
- Aucune vérification de crédit pour commencer, et rien à signer
- Au moins 2 à 3 options sur mesure, expliquées par écrit
- Vos renseignements ne sont jamais partagés avec des tiers
- Aucune obligation ni aucuns frais pour vous
Merci — nous nous en occupons.
Stan ou un membre de l'équipe communiquera avec vous en un jour ouvrable. Si c'est urgent, composez le (514) 994-1030.